Por que investir em imóveis?
A jornada para a independência financeira é bastante desafiadora.
Nós somos apresentados a números e conceitos novos.
Nesse post, pretendo explicar se o investimento imobiliário vale a pena.
Além disso, vou abordar os principais pontos de atenção para essa categoria de investimento.
Preciso investir e agora?
O investidor olha para a poupança, se informa sobre a previdência privada e fica apavorado.
O pé de meia está sendo arriscado em rendimentos pífios.
Quem pode te salvar?
Itaú, Xp, Empiricus, Easynvest?
Naturalmente, nenhum deles.
Você é o único que pode salvar sua pele.
Ou seja, cada uma das empresas acima estão tentando salvar suas respectivas peles.
Eles até afirmam que podem te ajudar nessa caminhada, mas cabe a você decidir se eles falam a verdade ou não.
O que eu penso?
Rentabilidade não salva ninguém.
Se você investir mensalmente 1000 reais, por 20 anos, a uma taxa de 5%, o seu saldo final será: R$407,258
Caso você invista a mesma quantidade, aumentando a taxa para 10%, o seu valor será: R$721,131
Estamos falando de dobrar a rentabilidade.
Portanto, você estará assumindo um risco consideravelmente maior.
Não é brincadeira.
Por outro lado, se você dobrar o aporte, para 2000 reais, mantendo a taxa inicial, ao final do período o seu patrimônio será de R$814,517.
Ou seja, dobrar o aporte retornará um capital maior do que dobrar a rentabilidade.
Naturalmente, você terá menos risco.
Para isso acontecer não existe mágica.
Ou seja, ganhar mais, poupar mais, ou os dois.
Sem dúvida, você deve buscar a melhor rentabilidade possível.
Mas, não deve acreditar que essa será a sua salvação financeira.
Qual é o meu conselho ?
Atacar as três principais soluções e utilizar a alavancagem.
Isso significa conseguir rentabilizar o seu patrimônio utilizando capital de terceiros.
Existe o mito na educação financeira, de que pessoas físicas não devem utilizar endividamento para investir.
Porém, esse mito precisa ser quebrado.
O financiamento de projetos é a origem de todos os grandes feitos e grandes conquistas realizadas na nossa história.
Quando você coloca essa possibilidade como algo impossível ou inaceitável, você reduz a sua visão de mundo para uma fonte de energia muito importante.
Por outro lado, faz pouco tempo que o Brasil entrou em patamares aceitáveis de juros.
Ou seja, taxas muito altas inviabilizam projetos, principalmente projetos executados por pessoas físicas.
Portanto, afirmo com tranquilidade que hoje é possível utilizar a alavancagem para turbinar a sua construção de patrimônio.
A forma mais segura de fazer isso é através do mercado imobiliário.
Por exemplo: você compra um imóvel por 100 mil reais.
A entrada é de 20 mil.
Com os custos de transação e uma pequena reforma, você gasta 8 mil reais.
Você consegue alugar por 700 reais.
A sua rentabilidade é de 0,7%.
Mas, não é sobre 28 mil reais que você investiu.
A rentabilidade é sobre o seu dinheiro e o do banco.
Certo, você terá que devolver mais dinheiro, existe o juros do banco.
Porém, essa diferença será mais que compensada pelo pagamento de aluguel do seu inquilino.
No caso, acima o inquilino estará pagando o juro e a amortização.
Quando alguém paga a amortização para você, quer dizer que ele está comprando equity para você.
Ou seja, ao quitar o financiamento você terá um ativo que gerará renda para você, possivelmente para a sua família também.
Quais são os riscos?
Comprar por um preço alto
Os critérios para se comprar um imóvel para investimento são opostos aos parâmetros de compra para morar.
Normalmente um imóvel mal cuidado, com cheiro ruim, ou pintura mal feita, são os grandes potenciais de compra.
Portanto, quando você chega em boas possibilidades de investimento, você sente uma forte vontade de ir embora.
Por outro lado, os imóveis que estão em perfeito estado, com móveis planejados, etc. costumam ser vendidos por valores que não permitem uma rentabilidade razoável.
Assim como em qualquer outro mercado, para que você faça boas compras precisa ir contra a manada.
Mas, a manada é menor no mercado de imóveis, em comparação com o mercado financeiro.
Adquirir imóvel em localização errada
O investimento em imóveis tem um mantra: localização.
Esse é o primeiro, o segundo e o terceiro critério para compra de imóveis.
Se você tiver que escolher entre pagar mais do que vale em um imóvel em uma localização boa, ou comprar um imóvel muito barato em localização ruim, não tenha dúvida, a primeira opção é a correta.
Porém, o ideal é que você tenha os dois mundos. Compre abaixo do preço e na melhor localização possível.
Parece um dilema saber qual é a melhor localização, porém essa normalmente não é uma dificuldade.
Boa localização não é descobrir o que irá se tornar bom no futuro, é saber o que é bom no presente.
Quais são os três melhores bairros da sua cidade?
Com certeza você sabe a resposta.
Sim, normalmente eles estão bastante valorizados, mas isso não quer dizer que você não pode chegar lá.
Ou seja, condomínios antigos em bons locais, ou imóveis com algum nível de depreciação podem ser a chave para entrar.
Se você está em uma localização boa, você não terá problemas de vacância. Existe fila de inquilinos dispostos a alugar imóveis.
Além disso, certamente existe uma grande quantidade de aluguéis não reajustados e os proprietários não conseguem ter uma boa ideia da rentabilidade sobre o investimento.
Assumir custos de reforma e/ou manutenção muito altos
Quando você faz um bom investimento em imóveis é de esperar que seja necessária alguma reforma.
Mesmo que não haja a necessidade é aconselhável algum investimento para deixar o imóvel com um aspecto mais moderno, o que irá aumentar o valor do aluguel.
Contudo, você precisa estabelecer um teto e ser bastante criterioso com ele.
Não é difícil se apaixonar por um imóvel.
Os vendedores vão oferecer as melhores coisas e você ficará tentado a deixar a investir cada vez mais.
Eu acredito que o investimento sempre se paga, porém o seu dinheiro é limitado.
O principal problema de gastar demais é de fluxo de caixa.
Você pode ficar com poucas reservas para manter o imóvel ao longo de um período, antes que os aluguéis comecem a retornar o investimento.
Portanto, fazer um orçamento realista e pé no chão, planejando manter algum dinheiro em caixa para eventualidades é essencial.
Conclusão
A sua independência financeira pode ser adquirida através de muitos caminhos.
Mas, retirando os ganhadores de loteria, casamentos de diferentes classes sociais e herdeiros sortudos você precisará de três coisas.
Gastar menos. Ganhar mais. Investir com qualidade.
O investimento imobiliário vale a pena?
Sem dúvida. Mas, ele exige uma postura ativa, o que o diferencia de outras classes de investimento.
Você pode se tornar independente financeiramente só ganhando mais, sem reduzir despesas.
Porém, é improvável que você se torne independente apenas gastando menos, ou investindo bem.
O investimento imobiliário não é algo passivo.
Ele fica mais próximo do empreendedorismo do que do investimento passivo.
Você precisará assumir riscos que vão além do financeiro.
Contudo, esse trabalho extra, faz com que os seus riscos financeiros sejam minimizados.
Para mim é uma lógica que faz sentido. Você precisa domar o seu investimento com as próprias mãos.
Isso faz com que você tenha um controle maior e uma relação mais adequada entre rentabilidade e risco.
Ainda assim, você precisa estar disposto ao trabalho extra.
Mas, quem disser que adquirir a independência financeira é fácil provavelmente não conquistou com seus próprios esforços.
Muito obrigado por ler o texto até aqui.
Qual categoria de investimento você prefere?
Nesse post eu falei um pouco sobre minha jornada para a independência financeira.
Forte abraço
Ivan
