Roubada do consórcio imobiliário

Qual é a roubada do consórcio imobiliário?   Você paga para entrar num casino?

O Casino está proibido no Brasil, mas onde existe, normalmente a entrada é gratuita. 

Em alguns você ganha até alguma comida. 

O que é um consórcio?

Um casino que você paga para entrar. 

Todos os meses gira uma roleta e você aguarda para gritar “Bingo”. 

Brincadeiras à parte, vamos analisar o consórcio imobiliário. 

Todos querem comprar um bem, ninguém tem dinheiro.

A administradora pega o dinheiro de todos e sorteia quem vai comprar primeiro. 

Você define o valor da sua carta de crédito, conforme as regras do grupo. 

Quando for sorteado, você é contemplado e recebe o valor dessa carta. 

Enquanto você não é contemplado você paga para que a administradora faça a gestão dos fundos. 

Para imóveis, o prazo de duração dos grupos costuma ser de 200 meses. 

Ou seja, são 200 chances de ganhar, mas o tempo não está a seu favor. 

ROUBADA 1 – Você paga para guardarem o seu dinheiro.

Em um investimento, o seu dinheiro é remunerado.
No consórcio você paga para que o seu dinheiro seja administrado. 

A expectativa é que você obtenha o bem antes. Se tiver sorte, você irá usufruir do bem e não pagará juros. 

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Porém, até esse dia chegar, você irá pagar a taxa de administração, entre outras taxas.
Acredito no mercado imobiliário para a independência financeira, por vários motivos, você pode consultar alguns aqui. 

Ainda assim, precisamos cuidar com os detalhes.

A sociedade do consórcio precisa que todos fiquem juntos, para que ela funcione, então os critérios para saída são péssimos. 

Você quer antecipar o usufruto de um bem, sem o dinheiro para comprar esse bem e também não quer pagar muito juros. 

Isso tem um preço e pode ser caro.

ROUBADA 2 – Você precisa de sorte

Isso só poderia ser muito bom para ser verdade. 

Em um grupo de 1000 membros as coisas vão mal e de repente apenas 5 pessoas são contempladas. 

Qual seria a sua chance? 

0,5%. 

Tudo bem, é melhor que a megasena, mas ainda é muito baixa. 

O problema é que essa chance é ainda menor. 

Digamos que dois desses cinco dão lances de 70% do bem. 

Você não tem esse dinheiro e eles serão contemplados. 

Além disso, as chances diminuirão se houver uma crise econômica e muitas pessoas deixarem de pagar. 

Mas, você pode argumentar que as suas chances aumentam, à medida que mais pessoas são contempladas, correto?

Sim. 

Mas, a sua prestação também vai aumentar ao longo do tempo, porque o seu contrato é corrigido pelo INCC. Além disso, o valor imobilizado também cresce. 

ROUBADA 3 – Quem tem dinheiro, fica com o seu dinheiro e as suas chances

Os vendedores não vão te dizer, mas quem tem mais dinheiro é quem se dá bem. 

As pessoas que podem dar lances maiores são contemplados primeiro. 

Quando eles recebem o dinheiro, realmente utilizam o capital financiado pelos outros contribuintes do grupo. 

Cada pessoa contemplada reduz a quantidade de recursos para contemplar mais quotas por sorteio.

É necessário mais tempo para recompor esses valores. 

Os vendedores poderão dizer que são modalidades diferentes. Tudo bem, mas a quantidade de dinheiro do grupo diminui e com ela o número de contemplados. 

A pergunta que fica é, se alguém tem 70% do valor do bem e ainda e as prestações que pagou, porque ele entrou em um consórcio? 

É uma pergunta válida. 

Existem três respostas possíveis: 

1. Essa pessoa acertou no bicho.
2. Essa pessoa não entendeu direito. 

3. Essa pessoa quer pegar o seu dinheiro o mais rápido possível. 

Bom, não preciso dizer que a terceira alternativa é a mais provável, não é mesmo? 

Se você tem apenas o valor das parcelas mensais e usa o consórcio como uma poupança forçada, não dá para dizer que ele é um bom instrumento para financiar seu futuro. 

A sorte joga contra você. 

Quando você entra para um consórcio você está pagando mensalidade para o clube e não existe garantia nenhuma de que você terá algum retorno. 

ROUBADA 4 – Você não consegue sair.

Consórcio definitivamente não é um investimento, pelo contrário. 

As hipóteses de saída são ruins.

Essa é outra roubada do consórcio imobiliário.  

1 – Vender o seu consórcio. 

As pessoas aplicam taxas de desconto que chegam a 30% do valor pago. 

Ou seja, você paga uma taxa de administração todos os meses e depois perde 20 ou 30% para poder reaver uma parte desse dinheiro. Péssimo negócio. 

2 – Esperar acabar o prazo do consórcio. 

Isso significa pagar administração por 10/15 anos, no caso de consórcio imobiliário, para depois poder reaver o seu capital sem correção.

Na prática, quando você para de pagar, o seu dinheiro é corroído pela inflação e você pode receber menos do que se vender com desconto. 

3 – Formalizar a desistência do consórcio. 

Nesse caso você precisa quitar todas as parcelas e formalizar para o consórcio que você não quer mais continuar a contribuir. O consórcio precisa passar você para uma lista, na qual você poderá ser sorteado para reaver os valores pagos, com o desconto das taxas de administração. 

Caso você não seja sorteado, você deve receber os valores ao final do período de vigência do grupo. A maioria dos consórcios ainda cobra uma multa. 

ROUBADA 5- Lances embutidos

Lances com parte do crédito, ou “Lances Embutidos” são mais uma roubada do consórcio imobiliário. 

Os valores para que você tenha um lance contemplado vão às alturas e as chances continuam baixas. 

Basicamente o consórcio permite que você utilize parte do consórcio como lance. 

Isso faz com que você tenha a sensação de será contemplado  rapidamente. 

Mas, se todas as pessoas fazem isso, o que acontece com as suas chances?

Exatamente elas ficam no mesmo lugar, próximo de zero. 

As administradoras aumentaram a expectativa de contemplação e aumentar o “ticket médio” dos consórcios. 

Se você conseguir usar a carta de crédito para dar o lance, você poderá ofertar todos os meses o lance de “digamos” 30%. 

Você precisa de 300 mil e faz uma carta de crédito de 450 mil, porque poderá fazer lances com o valor do crédito.

Os consórcios sobem os valores administrados, geram taxas e prestações maiores, porém as chances continuam baixas. 

Infelizmente, não tem almoço grátis. Se você não tem um bom recurso e é um profissional dos consórcios, você sairá perdendo. 

O “lance embutido” é uma forma de o consorciado usar a própria carta de crédito para apresentar sua proposta.

Mais uma roubada do consórcio imobiliário

Em geral, o lance embutido apenas sobe a sua prestação, não aumenta suas chances.

ROUBADA 6 – Taxas e mais taxas. 

Além da taxa de administração os consórcios podem cobrar: 

1)Taxa de adesão: uma taxa sem sentido, apenas para que você entre no grupo e pague mais taxas. A maioria das administradoras estão eliminando essa taxa. 

2) Seguro: seguro que pode ser de vida, ou de vida e invalidez, ou seja, se você morrer, ou ficar inválido, o seguro quita o consórcio para você, permitindo que você tenha acesso a carta de crédito quando for contemplado. Nada a acrescentar, só acredito que isso deveria ser opcional, normalmente ele é embutido na sua prestação e você nem percebe. 

3) Taxa de fundo de reserva

A maioria dos consórcios possui um fundo de reserva que será usado para cobrir eventuais perdas com inadimplência.  Ou seja, esse fundo cobriria pessoas que foram contempladas, compraram um imóvel, mas pararam de pagar as prestações. 

A questão é que no ramo imobiliário essa inadimplência é bem mais baixa que no ramo de carros. As taxas, contudo, às vezes são muito próximas. 

A inadimplência é baixa, o fundo de reserva não deve existir, deve ser suportado pela taxa de administração.

Por que a inadimplência é baixa?

Se você parar de pagar a prestação da sua casa ela será leiloada rapidamente. 

O consórcio fica com o seu bem alienado. Embora isso também ocorra com veículos, a execução das garantias fica um pouco prejudicada. 

O índice de inadimplência é, portanto, bem mais baixo que o do crédito para veículos, por exemplo, que encostou em 5% nos últimos meses. A administradora do consórcio pode retomar o bem do inadimplente após apenas um mês de atraso no pagamento.

O valor das prestações cresce ao longo do tempo.

Um dos problemas é que o valor das parcelas tende a crescer ao longo do tempo principalmente nos consórcios de imóveis – ao contrário do que acontece no crédito imobiliário

ROUBADA 7 – Burocracia para liberar o crédito

Para vender um consórcio normalmente ninguém consulta o seu crédito. 

Normalmente é até o argumento de venda do vendedor. 

Ou seja, você não consegue contratar um crédito imobiliário, mas você pode fazer um consórcio. 

E pagará menos juros, etc. 

A verdade é que você pode começar a pagar, mas não poderá utilizar caso contemplado. 

Quando você é contemplado você recebe realmente um crédito. 

Nesse momento, a administradora irá conferir cada detalhe do seu histórico, assim como do imóvel que você está escolhendo, para conferir se a garantia é boa. 

Isso pode demorar. 

Muitas vezes o vendedor não gosta dessa demora e você perde o negócio. 

Documentos que devem ser pedidos e precisam estar regularizados para a liberação da carta de crédito: 

• Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula
• Certidão de ônus e ações reais e pessoas reipersecutórias.
• IPTU e certidão de dados cadastrais
• Certidão conjunta negativa de débitos do imóvel
• Certidão conjunta de negativa de débitos condominiais. 

Além disso, você precisa se planejar para pagar as taxas inerentes à negociação imobiliária. 

A maioria dos consórcios não permite que você utilize parte do valor da carta para pagar as taxas da transação. 

Conselhos!  Todo mundo vende, ninguém explica. 

Consórcio não é investimento. 

Não compare com financiamento imobiliário, é como comparar um peito de frango e uma galinha no galinheiro. 

As prestações são crescentes e a sua renda é decrescente. 

Você perde muito se deixar de pagar. 

As suas chances são menores do que os vendedores falam. 

Leia o Reclame Aqui da administradora de consórcios que está tentando te vender uma carta de crédito. 

Você não sabe quem está no seu grupo e o risco é seu. 

As burocracias para liberar o crédito são maiores do que te falam.