Cinco passos para o seu primeiro investimento imobiliário

O primeiro investimento a gente nunca esquece. 

De fato ele é o mais importante. 

No mercado imobiliário ele é ainda mais importante. 

O acerto no investimento imobiliário pode adiantar a sua independência financeira em alguns anos.

Também pode te segurar te atrasar, se alguns detalhes não forem cautelosamente estudados. 

Ou seja, o mercado imobiliário não é tão líquido. Você já deve ter ouvido falar isso.  

O que representa essa “liquidez”?

Liquidez é a facilidade com que você pode converter um investimento em recursos financeiros. 

Portanto, está correto dizer que o mercado de ações é mais líquido que o mercado imobiliário. 

O mercado de celulares é mais líquido que o mercado de imóveis. 

Cada categoria de investimento possui suas especificidades. 

Quando você está começando em imóveis você pode e deve fazer alavancagem. 

Isso é bom, mas você precisa de um método rigoroso.

Por isso, você deve prestar bastante atenção nas cinco dicas desse vídeo. 

Você pode ter o seu dinheiro e o do banco trabalhando para a sua independência financeira. 

Por outro lado, você pode ter essas duas forças te afastando dela. 

Portanto, aí está o maior potencial de risco e de retorno.

Ou seja, quando você acerta esse processo de alavancagem, você pode alcançar a independência financeira mais rapidamente.  

Em outros mercados, como no mercado financeiro, a alavancagem não é tão simples. 

Você precisará deixar recursos de garantia, o que limita a sua exposição dos seus bens. 

No mercado de imóveis você pode alavancar de acordo com a sua renda e de acordo com o valor do imóvel. 

Em geral, você pode comprometer apenas 30% da sua renda com o total de dívidas e financiamentos que você venha a ter. 

Contudo, você pode dar como garantia algo que não é seu. 

No mercado financeiro, para que você faça operações alavancadas em mercado de câmbio ou commodities as corretoras demandam garantias de baixa volatilidade. 

Você não pode dar um contrato de ouro, como garantia para operar esse mesmo ativo.

Ou seja, eles não confiam que seus investimentos não vão evaporar. 

Por isso, a exigência é que você tenha títulos do governo, CDB’s, ou ações de altíssima liquidez e baixa volatilidade. 

Mas, voltando ao ponto principal alavancagem é risco. 

Mesmo que o mercado imobiliário seja inerentemente menos volátil e arriscado do que o mercado financeiro. 

Você irá precisar de método para fazer um bom investimento inicial. 

Pesquise todos os dias e saiba o que está procurando.

O mercado imobiliário é muito grande e diverso. 

Você precisa sistematizar um método para pesquisá-lo. 

Todas as pessoas que atuam nesse mercado precisam saber o que estão buscando e se manter nessa linha. 

Assim que você se tornar um investidor imobiliário muitas pessoas vão oferecer oportunidades. 

Algumas dessas oportunidades podem ser boas, mas se elas fugirem do que você está buscando você deve descartá-las de imediato. 

Por exemplo: no mercado que eu analiso, normalmente existem pelo menos 2500 imóveis anunciados. 

Portanto, eu já tenho bastante informação para analisar. 

Caso alguém me apresente um imóvel fora dessa área, eu teria que passar por alguns centenas, ou milhares de imóveis para definir se o negócio é bom ou não. 

Além disso, o ideal é que você construa um portfólio de fácil administração.

Quando você limita a sua área de análise, você começa a conhecer mais vendedores e compradores dessa área. 

Isso é muito bom. 

Grandes investidores de determinada área tem maior liquidez no portfólio do que pequenos investidores. 

Por quê? 

Porque eles conhecem uma ou mais pessoas que comprariam alguns dos seus imóveis por um determinado preço. 

Ou seja, são investidores como ele, algumas vezes você precisa de dinheiro e pode entregar um imóvel por menos do que vale. 

Investidores iniciantes estão a procura dessa primeira oportunidade para fazer uma boa estréia. 

Pesquisar muitos tipos de imóveis em muitas localidades diferentes faz com que seja mais provável que você deixe detalhes passarem. 

Alguns detalhes podem fazer toda a diferença.

Vamos para um exemplo: 

Se você procura imóvel de 1 quarto, até 40 m² em área central da sua cidade. 

Você não deve olhar um imóvel de 2 quartos em uma cidade vizinha. 

Mesmo que isso pareça um bom negócio. 

Você tem uma limitação bastante grande de quantos negócios você pode fazer. 

Se você acredita que é possível fazer um bom investimento em um apartamento de até 40 m². 

Defina um raio de análise. 

Digamos, 7 ou 10km, de determinado ponto. 

Comece a pesquisar todos os dias. 

Além disso, não se limite a grandes sites. 

Muitas vezes corretores não postam anúncios em sites como OLX, ou Zap imóveis. 

Por quê? 

Porque os anúncios podem ser “roubados”, como isso acontece? 

Basicamente, outro corretor olha o OLX, descobre qual é o condomínio, fala com o porteiro, síndico e consegue o contato do proprietário. 

Dessa forma, outro corretor, que não foi o primeiro contato com o proprietário entra na disputa pela comissão da venda. 

Se o imóvel é bom, rapidamente haverá dezenas de corretores disputando a venda. 

Por isso, algumas corretoras maiores, não postam vendas em grandes sites. 

Portanto, os imóveis listados nos sites deles terão menos concorrência na venda e menos visibilidade para a compra. 

Ou seja, maior possibilidade de você encontrar um bom negócio.  

O preço de venda não importa. 

Quando estamos começando no mercado imobiliário nos apegamos muito ao valor de venda anunciado. 

De fato é possível dizer que o vendedor espera vender o imóvel por 10 ou 15% abaixo do valor anunciado. 

Mas, isso não é suficiente na maioria dos mercados. 

Exceto nos raros casos que o anúncio já apresenta valores atrativos de retorno sobre o investimento. 

Você terá que fazer múltiplas ofertas, para que alguma delas seja aceita. 

Todas elas, ou a maioria, vão ser bem abaixo do valor anunciado. 

Porque a sua métrica é o retorno sobre o investimento. 

Você agora é investidor, não é dono. 

Você precisa pensar no conforto que trará retorno para o imóvel, não algo que você acha bonito, porém reduza o retorno do investimento. 

Naturalmente, alguns corretores podem não querer levar propostas muito baixas adiante. 

Contudo, essa não é maioria dos casos. 

Para os corretores o melhor é que a transação aconteça. 

Em muitos casos, eles podem até reduzir um pouco da comissão, para que o vendedor aceite a proposta. 

O objetivo final é que a transação ocorra e isso é bom para todas as partes. 

Se está muito barato, acenda a luz amarela. 

Imóvel que está anunciado, com preço de venda abaixo de 30% do usual. 

Não costumam ser bom negócio. 

Parece um contrassenso, não é mesmo? 

A verdade é que no mercado existem alguns competidores, se algo está muito baixo e nenhum deles comprou, deve haver um motivo. 

Normalmente, o corretor ou o proprietário vão dar indícios do problema, mas vão tentar minimizar os efeitos. 

Por exemplo: existe um problema de inventário na documentação, que o proprietário está disposto a negociar. 

De fato, a pessoa que está vendendo as vezes é um dos beneficiários do imóvel, mas não possui acordo de todos os proprietários. 

Você pode entrar numa negociação, deixar um sinal e depois se ver em uma briga jurídica para decidir sobre a propriedade do imóvel. 

Além disso, problemas estruturais de localização, alguma alteração viária uma fábrica barulhenta em frente ao imóvel, ou causas parecidas. 

São coisas que o vendedor pode tentar minimizar e se você não tiver atenção, não conseguirá identificar os perigos. 

A única forma de eles conseguirem atenção para um imóvel desse tipo é baixando muito o preço. 

Dessa forma, compradores desavisados podem acabar comprando o risco, sem compreender

Por outro lado, se você tem um conhecimento jurídico, você pode fazer contratos que reduzam riscos. 

Assim como se você tem conhecimento e método, fará vistoria e uma auditoria, conversando com vizinhança e outras pessoas que tenham conhecimento do local do imóvel. 

Saiba qual momento do ciclo você está

O mercado imobiliário assim, como todos os mercados possui ciclos. 

Os ciclos normalmente são mais longos. 

Para compreender, um pouco melhor vale pensar no desenvolvimento do ser humano. 

Quanto tempo demora para que uma pessoa compre um imóvel? 

Não é um número exato, mas podemos chutar que na geração dos nossos pais as pessoas costumavam comprar imóveis com 25 a 30 anos. 

Naturalmente, as pessoas não nascem na mesma data, nem se desenvolvem no mesmo período. 

Então, os ciclos imobiliários, duravam entre 10 a 15 anos de alta, com cinco anos de estagnação. 

Esse é um formato comum para a maior parte dos países desenvolvidos. 

Por que existe sempre um período de estagnação ou baixa? 

Porque é difícil coordenar o momento que as construtoras estão com bastante caixa para lançar empreendimentos, mas as pessoas já compraram o que precisavam. 

Além disso, pode oscilações gerais na economia reduzem a renda das pessoas e forçam início de ciclos de baixa. 

O que está acontecendo no momento atual? 

Estamos completando 6 anos de estagnação ou de baixa no mercado. 

Isso quer dizer, que mais e mais pessoas saíram da adolescência, alcançaram a juventude, mas ainda não compraram a suas casas. 

Muitas delas por falta de condições, outras por mudança cultural, viver mais tempo com os pais. 

O fato é que o deficit habitacional vai crescendo em tempos de ciclo de estagnação. 

Menos casas são construídas, menos pessoas compram, porém a população continua aumentando. 

Os filhos que moram com os pais estando tendo filhos, a casa está ficando pequena para tanta gente. 

Existe uma pressão forte para que as pessoas comecem a comprar imóveis. 

Esse cenário era muito claro no começo de 2020. As construtoras inclusive estavam se preparando para aumentar o número de lançamentos. 

Se você reparar houve várias aberturas de capital de construtoras e incorporadoras na bolsa de valores. 

Basicamente, o plano de todas era comprar mais terrenos e construir mais. 

Porém, a crise da pandemia chegou, fazendo com que esse ciclo de alta ficasse estagnado na maioria dos setores do mercado imobiliário. 

Quanto mais tempo o mercado passa na estagnação, maiores as chances de você fazer um bom negócio. 

Ou seja, o vendedor não aceita vender barato no primeiro ano, nem no segundo, nem no terceiro, mas no sexto ano, ele precisa do dinheiro e vende pelo valor que conseguir. 

Por outro lado, assim quando todas as pessoas estiverem comprando, porque o preço sempre sobe, provavelmente você se deve estar próximo do pico do ciclo imobiliário. 

Entenda a sua localização melhor do que todos os corretores. 

De forma geral, os corretores buscam atuar nos mercados mais movimentados, escolhendo um nicho. 

 

O nicho normalmente se resume a renda. 

Ou seja, imóveis até 300 mil, até 700 mil e acima de 1,5 milhão. 

Naturalmente isso muda de cidade para cidade. 

Porém, é muito comum que os corretores atuem em mais de uma localidade para abranger mais pessoas de determinado nicho. 

Isso faz com que o conhecimento deles sobre as localidades vá ficando um pouco defasado ao longo do tempo. 

Ou seja, três bairros diferentes, mudanças viárias diferentes, mudanças de zoneamento de construção, etc… 

Isso quer dizer, que muitas informações podem não chegar a você na hora da apresentação do imóvel. 

Porém, diferente do corretor, você busca maximizar o seu investimento em apenas uma localidade. 

Quando você está começando, acertar com precisão é muito importante. 

Por isso, é necessário que você conheça a localidade melhor do que a maioria dos corretores que atuam na área. 

Para chegar lá, não tem mistério:

trabalho, pesquisa e vivência. 

Frequentar a padaria, o barbeiro e o supermercado de determinada localidade, ouvindo a conversa dos moradores e os problemas locais podem te dar muitas pistas. 

Além disso, vale a pena pesquisar documentação a respeito da área em associação de comércio, bairro, ou subprefeituras. 

Quanto mais conhecimento melhor, mas se você ainda estiver muito atrás da maior parte dos corretores, é sinal de que precisa estudar mais. 

Conclusão

O primeiro investimento no mercado imobiliário é, sem dúvida, o mais importante. 

Com base no valor escondido que você irá conquistar suas futuras aquisições acontecerão mais cedo ou mais tarde. 

Tenho certeza que esses cinco passos para o seu primeiro investimento imobiliário são muito importantes, principalmente porque eles são inesperados. 

A maioria de nós começa olhando o mercado de imóveis com o olhar de dono. 

Porém, esse é o olhar do qual precisamos fugir quando nos tornamos investidores. 

Ou, pelo menos, aliar ambos os olhares na hora de analisar um investimento. 

Nesse post eu escrevo um pouco mais sobre as vantagens do mercado imobiliário. 

Além disso, nesse vídeo eu dou dicas para minimizar o risco de vacância.

Obrigado por ler até aqui. 

Forte abraço